Потпис председника под актом о претварању права на трајно искоришћење земљишта изграђеног за стамбене сврхе у право на власништво над земљиштем потврдио је оно што се говорило годинама. Од 1. јануара 2022-2023. године власници станова у блоковима станова и породичних кућа изграђених на земљишту стављеним у трајни урод, коначно су постали њихови власници. Шта је стални уживање и како се ситуација становника променила са доласком нове године?
Шта је вечита употреба?
Трајни усуфруцт је једна од три врсте својинских права, осим власништва и ограничених имовинских права (усуфруцт, служност, заложно право, право власништва над објектом и хипотеком). Његова суштина састоји се у стављању некретнина у власништву државне благајне или јединица локалне управе у употребу за физичко или правно лице у периоду од 99 година. Само у посебним случајевима оправданим економском сврхом, земљиште је могуће трајно искористити на краће време (али не мање од 40 година).
Трајни усуфруцт је посредник између имовинских права и ограничених имовинских права. Наслеђује се, а стални приручник може га додатно продати, наплатити и одложити на другачији начин. Међутим, то се тиче самог земљишта, а не грађевина подигнутих на њему. Тако корисници остају власници својих кућа и станова, али не и својих парцела.
Таква специфична конструкција карактеристична је за пољско имовинско право, које се развијало под утицајем социјалистичке идеологије. Трајни употреб је уведен Законом од 14. јула 1961. о управљању земљиштем у градовима и стамбеним имањима као гаранција да ће земљишна имовина у градовима остати државна својина. Тренутно су оне регулисане одредбама дела ИИ Грађанског законика, Законом о управљању некретнинама и најновијим актом о претварању права на трајну корисценост земљишта развијеног за стамбене сврхе у власништво.
Годишња накнада за сталну корисност
Вечна употреба подложна је обавези плаћања две врсте накнада: прва (једнократна) и годишња (цикличка). Њихов износ се одређује на основу цене имовине. У случају прве накнаде стопа је 15-25% ове вриједности, док висина годишње накнаде зависи од сврхе за коју је некретнина стављена у употребу. У случају земљишта које је дато за стамбене потребе, стопа је 1% од његове вриједности.
Вечна употреба није власништво
Упркос чињеници да и право власништва и трајно корисничко право представљају две врсте стварних права, власништво представља много шири обим и гарантује власнику већу сигурност у погледу имовине.
И покретна и непокретна имовина могу бити предмет права својине, док је трајна употреба ограничена само на земљиште у власништву државне благајне или јединица локалне управе. Штавише, право власништва не подлеже временском ограничењу, за разлику од сталне употребе, која има временско ограничење. Иако се може продужити за још један период, корисник мора поднијети одговарајућу пријаву. Међутим, подносиоцу представке се може одбити његово продужење због важног друштвеног интереса.
Имовинска права су ограничена само законом, начелима друштвеног суживота и друштвено-економском сврхом овог закона. Вечна употреба додатно подлеже одредбама споразума склопљеног у облику нотарског записа. Уосталом, власништво не захтева да плаћате било какве накнаде за одлагање.
Први покушај да се позабави тројном подељењем стварних права
Прописи који су на снази од 1. јануара нису први приступ стављању ван снаге институције сталне употребе. Већ 2005. године Парламент је усвојио закон којим се право на трајну корист користи у власништво. Међутим, убрзо се испоставило да прописи нису прилагођени стварности.
Радило се углавном о одредби за пренамјену земљишта на локацији вишестамбених зграда (углавном блокова). За трансформацију је била потребна сагласност свих власника станова који су имали акције у праву на трајну корист овог земљишта. Довољно је, дакле, један акционар одбио да учествује у предлогу да би осујетио планове свих осталих и случај предао суду. Овакво стање било је крајње непоштено према становницима станова у стамбеним блоковима и резултирало је продужењем целог поступка трансформације.
Шта се мења нова процедура за трансформацију трајне употребе у власништво?
Пре свега, давање трајне корисне земље постало је чињеница. То значи да ће и власници станова у вишестамбеним зградама (ако је бар половина просторија у блоку намењена за стамбену намену) и породичне куће на крају добити власништво над земљом испод свог стана или куће и под једнаким условима.
С друге стране, мрачна страна амандмана је обавеза плаћања накнаде за трансформацију у року од 20 година од тренутка потписивања. У пракси то значи да ће током наредних 20 година становници и даље морати да плаћају цикличну фактуру у истом износу као и вредност годишње накнаде за непрестану потрошњу. Само ће се његово име променити.
Међутим, целокупна вредност накнаде за конверзију такође се може платити одједном. Ово решење је посебно корисно за власнике некретнина које се налазе на земљишту које је у државној благајни. Затим, уколико одлуче да плате укупну накнаду у првој години договора, могу искористити чак 60% попуста. Међутим, сваке године његова вредност смањује се за 10%. Међутим, ако власник до краја 2022-2023. године не добије потврду о конверзији трајне употребе у власништво, попуст ће на њега важити до фебруара 2022-2023. године.
Нови прописи јачају положај становника
Право власништва је много јаче од трајног права употребе и не захтева обнављање након неколико десетина година. Овогодишње богаћење значајно је ојачало право отприлике 2,5 милиона породица на своје куће и станове. Поред тога, обавеза плаћања годишњих накнада ће нестати за највише 20 година.
Војтек Гациарз
Адвокат који говори о писању бави се уређивањем специјалних правних чланака који се баве питањима грађевинског права и других његових грана. На послу се фокусира на читаоца преводећи сложена правила пољског законодавства на једноставан и читљив језик. Он комбинује знање и искуство стечено радом у адвокатским фирмама, са стално развијеном радионицом писања и знањем о креирању садржаја на Интернету.